【不動産クラウドファンディングはやめとけと言われる6つの理由】元本保証なし・解約不可・倒産リスクまで徹底解説 安全な投資の選び方も紹介

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はじめに｜不動産クラウドファンディングの魅力と注意点

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができる手軽さが魅力の投資手法です。
従来の不動産投資とは異なり、大きな資金を用意せずに不動産市場へ参入できるため、初心者にも人気があります。

しかし、一方で「やめとけ」と言われることも多く、リスクやデメリットを理解せずに投資すると、大きな損失を招く可能性もあります。

✔ 不動産クラウドファンディングのメリット

• 少額（1万円～）から投資可能
• 運用はプロが行うため、手間がかからない
• 不動産を複数の投資家で分散して所有できる

✔ しかし、やめとけと言われる理由も…

• 元本保証なしで資金を失うリスクがある
• 中途解約できず、資金が長期間拘束される
• 運営会社の倒産リスクがある

不動産クラウドファンディングは、投資方法として魅力がある一方で、リスクを正しく理解しないと失敗しやすいのが現実です。
本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みとともに、「やめとけ」と言われる理由について詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングとREITの違い

不動産投資にはさまざまな方法がありますが、不動産クラウドファンディングとREIT（不動産投資信託）の違いを理解することが重要です。
どちらも不動産を活用した投資手法ですが、それぞれ異なる特徴があります。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングは、特定の不動産プロジェクトに投資家が資金を出し合い、その賃料収入や売却益を分配する仕組みです。
運営会社が物件を選定し、投資家はオンライン上で少額から投資が可能です。

✔ メリット

• 1万円〜と少額から投資できる
• 物件を選んで投資できる
• 運用はプロが行うため、手間がかからない

✔ デメリット

• 途中解約ができず、資金が拘束される
• 元本保証がなく、投資リスクが高い
• 運営会社の倒産リスクがある

＞不動産クラウドファンディングについて、詳しく知りたい人はこちらからご覧ください👇

REIT（不動産投資信託）とは？

REIT（Real Estate Investment Trust）は、複数の不動産をまとめて運用し、投資家に分配する金融商品です。
証券市場に上場されており、株式のように売買できるのが特徴です。

✔ メリット

• 流動性が高く、好きなタイミングで売買できる
• 分散投資が可能で、リスクが低い
• 安定した配当が期待できる

✔ デメリット

• 市場の影響を受けやすく、価格変動が大きい
• 物件の選択ができず、運用は完全にプロ任せ

どちらを選ぶべき？

不動産クラウドファンディングは「特定の物件を選びたい人向け」、REITは「流動性を重視する人向け」と言えます。
投資スタイルに合わせて選ぶことが重要です。

不動産クラウドファンディングの仕組みとは？

不動産クラウドファンディングは、投資家が複数の不動産案件に少額ずつ資金を出資し、その賃料収入や売却益を分配する仕組みです。
これにより、個人でも手軽に不動産投資を始めることができます。

投資の流れ

1. 投資家がオンラインで案件を選び、資金を出資
   • 1万円から投資できる案件が多く、初心者でも参加しやすい
2. 運営会社が資金を集め、不動産を購入・運用
   • 物件の賃貸収入や、一定期間後の売却益を得る
3. 運用期間終了後、利益を分配し元本を返還（または損失）
   • 予定通りの収益が出れば配当が受け取れるが、損失リスクもある

＞不動産クラウドファンディングの詳しい始め方を知りたい方は、こちらもご覧ください👇

収益の仕組み

✔ インカムゲイン（賃料収入）

• 物件の家賃収入を投資家に分配
  ✔ キャピタルゲイン（売却益）
• 物件を高値で売却できれば、売却益が配当される

投資のメリット

✔ 少額から投資可能（1万円〜）
✔ 手間がかからない（運用はプロが管理）
✔ 分散投資ができる（複数の物件に資金を分けられる）

しかし、次の章で詳しく説明するように、「やめとけ」と言われるリスクが多いことも事実です。

「やめとけ」と言われる6つの理由｜デメリットとリスク

不動産クラウドファンディングには魅力的なメリットもありますが、「やめとけ」と言われる理由となるリスクやデメリットも多く存在します。
ここでは、投資を始める前に知っておくべき6つの注意点を解説します。

1. 元本保証がない｜投資資金が戻らないリスク

不動産クラウドファンディングは投資商品であり、元本保証がありません。

• 物件の運用がうまくいかず、賃料収入が減少すると、分配金が減る可能性がある。
• 物件の売却価格が下落した場合、元本割れするリスクがある。
• 運営会社の倒産やトラブルが発生すると、投資資金が戻ってこない可能性もある。

2. 中途解約ができない｜資金が長期間拘束される

不動産クラウドファンディングは、一度投資すると途中解約ができません。

• 運用期間は 半年〜数年単位 で設定されていることが多く、急に資金が必要になっても引き出せない。
• 資産を流動的に運用したい人には向かない投資方法である。

3. レバレッジが効かない｜自己資金のみでの投資となる

不動産投資の一般的な手法では、銀行融資を活用してレバレッジをかけることが可能ですが、不動産クラウドファンディングでは自己資金のみでの投資となるため、投資効率が悪いことがデメリットになります。

✔ 通常の不動産投資
　→ 1,000万円の物件を購入する際、自己資金200万円 + 銀行融資800万円 で購入可能（レバレッジを活用）

✔ 不動産クラウドファンディング
　→ 自己資金のみ で投資するため、大きな利益を狙うのが難しい

4. 運営会社の破綻リスク｜投資先の透明性に課題

不動産クラウドファンディングは運営会社の信用力が非常に重要ですが、次のようなリスクがあります。

• 事業者の経営状況が悪化すると、資金が返還されない可能性がある。
• 透明性が低い事業者では、運用の実態がわかりにくく、投資リスクが高まる。
• 事業者の倒産事例も過去にあり、注意が必要。

5. 税制優遇がない｜直接不動産投資と比べて不利

不動産クラウドファンディングは、直接不動産を所有する場合と異なり、税制上のメリットが少ないです。

• 減価償却を活用できないため、節税効果が期待できない。
• 不動産所得控除が適用されないため、税負担が重くなる可能性がある。

不動産投資を活用した節税を目的とする人には不向きな投資といえます。

6. 人気ファンドはすぐ埋まる｜投資機会の制限

不動産クラウドファンディングは人気の高いファンドが短時間で完売してしまうことが多く、次のような問題があります。

• 投資しようと思ったときには、すでに募集が終了していることが多い。
• 抽選方式のファンドが多く、希望の案件に投資できない可能性がある。
• せっかく投資の準備をしても、実際に資金を運用できないケースが発生する。

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不動産クラウドファンディングには「少額で手軽に投資できる」というメリットがある一方で、流動性の低さや、元本保証がないことによるリスクの大きさがデメリットとなります。
次の章では、特に注意すべき詐欺的な不動産クラウドファンディングの見分け方を解説します。

詐欺的な不動産クラウドファンディングの見分け方

不動産クラウドファンディングは、適切な事業者を選べば比較的安全な投資手法ですが、中には詐欺まがいの事業者も存在します。
実際に過去には、投資家から資金を集めた後に倒産し、資金が返還されなかったケースもあります。
ここでは、怪しい事業者を見分けるためのポイントを解説します。

1. 運営会社の実績・財務状況をチェック

✔ 過去の運用実績を公開しているか？
　→ 透明性のある事業者は、過去の運用成績や投資家への分配実績を公開している。
　→ 実績の少ない新規事業者には特に注意が必要。

✔ 財務状況は健全か？
　→ 決算情報を開示しているかを確認し、赤字経営が続いていないかチェック。
　→ 事業者が経営不振になると、投資した資金が戻ってこないリスクが高まる。

2. 高すぎる利回りを提示するファンドは要注意

✔ 年利8〜10%以上をうたう案件は慎重に検討すべき
　→ 不動産市場の平均利回りを大幅に上回る場合、リスクの高い案件である可能性が高い。
　→ 「高利回りを保証」と記載している事業者は避けるべき。

✔ リスク説明が曖昧な事業者は危険
　→ きちんとした事業者は、「元本割れリスク」や「運用失敗の可能性」について明記している。
　→ リスクを一切説明していないファンドは危険。

3. 運用実態の不透明な事業者を避ける

✔ 物件の詳細情報が開示されているか？
　→ どの物件に投資するのかが不明確なファンドは避ける。
　→ 「具体的な物件情報」や「賃料収入の見込み」がきちんと説明されているかを確認。

✔ 資金の使途が明確か？
　→ 「どのように資金を運用するのか」「どのタイミングで配当が発生するのか」を明確に説明しているかをチェック。
　→ 使途が曖昧な場合、資金が適切に運用されていない可能性がある。

4. 過去にトラブルを起こした事業者か確認

✔ 金融庁や国民生活センターに苦情が寄せられていないか？
　→ 過去に行政処分を受けた事業者が運営していないかをチェック。
　→ 金融庁の登録を受けていない業者には絶対に投資しない。

✔ 口コミや評判を調べる
　→ 投資家のレビューやSNSでの評判をチェックし、過去にトラブルがなかったかを確認。
　→ 「出金できない」「配当が遅れている」などの声が多い場合は要注意。

安全な不動産クラウドファンディング事業者の特徴

✅ 金融庁の登録を受けている（正式な認可を持つ事業者）
✅ 過去の実績を公表している（透明性が高い）
✅ リスクについて詳しく説明している（元本割れの可能性を明記）
✅ 利回りが適正で現実的（過度に高利回りをうたわない）

詐欺的な不動産クラウドファンディングに引っかからないためには、運営会社の信頼性を確認し、投資案件の透明性を重視することが重要です。
次の章では、実際に起こったトラブル事例を紹介し、注意すべきポイントを詳しく解説していきます。

実際のトラブル事例と注意すべきポイント

不動産クラウドファンディングは、手軽に始められる投資方法として注目されていますが、過去には投資家が大きな損失を被った事例もあります。
ここでは、実際に発生したトラブル事例を紹介し、投資する際に注意すべきポイントを解説します。

1. 運営会社が倒産し、投資資金が返還されなかったケース

ある不動産クラウドファンディング事業者では、投資家から集めた資金を運用していたものの、経営不振に陥り倒産しました。
結果として、投資家への元本返還が行われず、資金を失ったケースがあります。

✔ 問題点

• 会社の財務状況が悪化していたが、投資家に十分な説明がなかった
• 事業者が適切なリスク管理を行っておらず、経営が不安定だった
• 投資家は運営会社の信頼性を十分に確認せずに投資してしまった

✔ 対策
✅ 投資する前に、事業者の財務状況や過去の運用実績を確認する
✅ 金融庁の登録を受けているかをチェックし、無登録業者には投資しない
✅ 1社に資金を集中させず、複数の事業者に分散投資する

2. 高利回りをうたった案件が実際には赤字だったケース

一部の事業者では、「年利10%以上の高利回り」をうたって投資家を集めましたが、実際には運用がうまくいかず、想定していた利益が得られずに配当が停止されたケースがあります。

✔ 問題点

• 投資家に対して、過度に楽観的な収益シミュレーションを提示していた
• 事業者がリスクを十分に開示していなかった
• 投資家は「高利回り」という言葉だけで判断し、リスクを軽視した

✔ 対策
✅ 高すぎる利回り（8〜10%以上）をうたう案件には注意する
✅ リスク開示が明確な事業者を選ぶ（損失の可能性をきちんと説明しているか）
✅ 過去の案件の配当実績をチェックし、本当に運用が成功しているかを確認

3. 物件の運用が不透明で、投資家に情報が開示されなかったケース

投資家から集めた資金をどのように運用しているのかが不透明なまま、詳細な報告を行わない事業者が存在することも問題視されています。

✔ 問題点

• 「どの物件に投資しているのか」「賃料収入がどれくらいあるのか」などの情報が不明瞭
• 投資家が運用状況を把握できないまま、突然配当が停止された
• 事業者の説明責任が果たされず、投資家の信頼を損なった

✔ 対策
✅ 投資する前に、事業者の開示情報を確認し、物件情報が詳細に記載されているかチェック
✅ 定期的な運用レポートを提供しているかを確認し、透明性の高い事業者を選ぶ
✅ 問い合わせ窓口が設置されており、投資家の質問に対応しているかを確認する

トラブルを避けるために重要なポイント

✅ 事業者の信頼性を確認する（金融庁登録の有無、財務状況、過去の実績）
✅ 契約内容をよく読む（元本保証の有無、配当条件、途中解約の可否）
✅ 1つの案件に資金を集中させない（複数の案件や投資方法に分散する）
✅ 「高利回り」をうたう案件には慎重に対応する（リスクとリターンのバランスを確認）
✅ 運用状況の透明性を確認する（定期レポートの提供、投資先の詳細情報）

不動産クラウドファンディングは、正しい知識を持って適切に運用すれば、有効な投資手段のひとつになり得ます。
しかし、実際のトラブル事例からも分かるように、慎重に事業者を選び、リスク管理を徹底することが重要です。
次の章では、どのような人に不動産クラウドファンディングが向いているのか、逆に避けるべき人はどんなタイプなのかを解説します。

不動産クラウドファンディングが向いている人・向いていない人

不動産クラウドファンディングは、少額で手軽に始められる魅力がある一方で、リスクやデメリットを理解しないと失敗しやすい投資方法です。
ここでは、どのような人に向いているのか、また避けるべき人の特徴を解説します。

不動産クラウドファンディングが向いている人

✅ 少額から不動産投資を始めたい人
　→ 1万円〜10万円程度の小額で投資が可能なため、不動産投資の第一歩として最適。

✅ 長期間資金を運用できる人
　→ 運用期間中は資金を引き出せないため、長期的な視点で投資できる人に向いている。

✅ 自分で不動産を管理したくない人
　→ 物件の管理や運営は事業者が行うため、手間をかけずに不動産投資をしたい人に最適。

✅ 分散投資を考えている人
　→ 他の投資（株式・債券・REITなど）と組み合わせることで、リスク分散を図ることができる。

✅ 元本割れのリスクを理解した上で、リターンを狙いたい人
　→ 利回り3〜6%の案件が多く、銀行預金よりも高いリターンが期待できるが、元本保証がないことを理解している人向け。

不動産クラウドファンディングが向いていない人

🚫 短期間で資金を動かしたい人
　→ 途中解約ができないため、急な資金需要がある人には不向き。

🚫 元本保証を求める人
　→ 不動産クラウドファンディングには元本保証がなく、投資資金を失う可能性がある。
　　リスクを避けたいなら、預金や国債などの安全資産の方が適している。

🚫 高利回りを求める人
　→ 銘柄によるが、期待できる利回りは年3〜6%程度。
　　ハイリスク・ハイリターンを求めるなら、他の投資手法（株式・FXなど）が向いている。

🚫 投資の仕組みを理解せずに始めようとする人
　→ 不動産クラウドファンディングは決してノーリスクではないため、仕組みを理解せずに投資すると失敗しやすい。

🚫 不動産を所有し、節税効果を得たい人
　→ 減価償却や住宅ローン控除などの税制優遇が受けられないため、節税目的の不動産投資には向いていない。

不動産クラウドファンディングは、少額で不動産投資を始めたい人や、分散投資を考えている人には向いている投資方法です。
一方で、資金をすぐに動かしたい人や、リスクを取れない人には不向きと言えます。
次の章では、投資する際にチェックすべきポイントや、安全な不動産クラウドファンディング事業者の選び方を解説します。

投資するならここをチェック！安全な不動産クラウドファンディングの選び方

不動産クラウドファンディングで失敗しないためには、投資先の事業者や案件を慎重に選ぶことが重要です。
ここでは、安全な投資を行うために必ずチェックすべきポイントを解説します。

1. 運営会社の信頼性・実績を確認

✅ 金融庁の登録を受けた事業者か確認
　→ 「不動産特定共同事業者」として登録されているかをチェック（無登録業者は避ける）。
　→ 金融庁の公式サイトで事業者の登録状況を確認可能。

✅ 過去の運用実績をチェック
　→ **「過去の案件でどれくらいの利回りが実現されているか」**を事業者の公式サイトで確認。
　→ 実績がない、もしくは過去の案件データを開示していない事業者は避ける。

✅ 企業の財務状況が安定しているか
　→ 赤字経営の事業者は倒産リスクが高いため要注意。

2. 契約内容・リスク開示の透明性をチェック

✅ 元本保証の有無を確認
　→ 基本的に元本保証はないが、「損失リスク」について明確に説明されているかをチェック。

✅ 途中解約の可否
　→ 運用期間中に資金を引き出せるのかを確認（ほとんどの案件で不可）。

✅ リスクに関する説明が詳しく書かれているか
　→ 「不動産価値の変動」「空室リスク」「運営会社の破綻リスク」などが適切に説明されているかを確認。

3. 分散投資でリスクを軽減

不動産クラウドファンディングでは、1つの案件に全額投資するのではなく、複数の案件に分散投資することでリスクを減らすことが可能です。

✅ 異なるエリア・物件タイプのファンドに分散
　→ 1つの案件に資金を集中させると、その案件が失敗した場合に大きな損失を被る可能性がある。
　→ エリア（都市部・地方）や物件タイプ（商業施設・住宅・ホテルなど）を分けるとリスク分散が可能。

✅ 異なる事業者に分けて投資する
　→ 1つの事業者に依存すると、万が一その事業者が倒産した場合に資金が戻らなくなる。
　→ できるだけ複数の事業者を利用し、リスクを分散させるのがベスト。

4. 利回りが現実的かを確認

✅ 年利3〜6%程度の案件が一般的
　→ 8〜10%以上の利回りをうたう案件は、高リスクである可能性が高いため要注意。
　→ 過去の案件の利回り実績と比較し、極端に高すぎる利回りの案件には慎重に対応する。

✅ 運用コストや手数料が適正か
　→ 投資家の利益を圧迫する手数料が設定されていないかを確認。
　→ 事業者によっては、高額な管理費・成功報酬が発生する場合があるため要注意。

安全な不動産クラウドファンディング事業者の特徴

✔ 金融庁登録済みで、適切なライセンスを持つ
✔ 過去の案件データを開示し、運用実績が豊富
✔ 契約内容・リスク説明が明確で、投資家に透明性を確保している
✔ 不自然に高い利回りを提示していない
✔ 分散投資の選択肢が豊富で、リスク管理がしやすい

安全な投資を行うためには、事業者選びが最も重要なポイントです。
次の章では、不動産クラウドファンディングの利回りが本当に魅力的なのかを詳しく分析します。

不動産クラウドファンディングの利回りは本当に魅力的なのか？

不動産クラウドファンディングは、「手軽に不動産投資ができて、銀行預金よりも高い利回りが期待できる」といわれることが多いですが、実際に投資する価値があるのかを慎重に判断することが重要です。
ここでは、実際の利回りデータをもとに、不動産クラウドファンディングの収益性を分析します。

1. 平均的な利回りはどれくらい？

不動産クラウドファンディングの平均利回りは年3〜6%程度が一般的です。

この比較を見ると、不動産クラウドファンディングの利回りは、銀行預金や国債よりは高いが、J-REITや現物不動産投資と比べるとそれほど大きな差はないことが分かります。

2. 不動産クラウドファンディングの利回りの実態

✔ 表面利回りと実質利回りの違いに注意

• 不動産クラウドファンディングの「想定利回り」には、管理費や税金などのコストが含まれていない場合が多い。
• 実際の手取り収益（実質利回り）は、税引後で2〜5%程度になるケースが一般的。

✔ 銀行預金より高利回りだが、リスクも大きい

• 元本保証がなく、最悪の場合は投資資金を全額失うリスクもある。
• 流動性が低く、運用期間中は資金を動かせないため、短期投資には向かない。

3. 不動産クラウドファンディングの利回りは他の投資と比べて魅力的か？

不動産クラウドファンディングは、少額から投資できるというメリットはあるものの、リスクや流動性を考慮すると、必ずしも「最も魅力的な投資」とは言えないことが分かります。

✔ 「安定した不労所得を得たい」という人には不向き

• 賃貸経営と違い、毎月の家賃収入が入るわけではない。
• 運用期間終了後に利益が確定する仕組みなので、安定したキャッシュフローを求める人には向かない。

✔ 「ハイリスク・ハイリターンを狙う人」には物足りない

• 株式投資や仮想通貨と比べるとリターンが小さいため、大きな利益を狙いたい人には不向き。

4. どのような人にとって利回りが魅力的なのか？

✅ 銀行預金よりは高い利回りを狙いたいが、大きなリスクは取りたくない人
✅ まとまった資金があり、長期間の運用が可能な人
✅ 他の投資（株式・債券・REITなど）と組み合わせ、分散投資を考えている人

不動産クラウドファンディングの利回りは、決して「高利回り」と言えるレベルではなく、投資対象としては慎重に判断すべきです。
次の章では、本記事のまとめとして、不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットを整理し、最適な投資判断を行うためのポイントを解説します。

まとめ｜不動産クラウドファンディングは慎重に判断しよう

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資ができる手軽さが魅力ですが、「やめとけ」と言われる理由があるのも事実です。
投資を成功させるためには、メリットとデメリットをしっかり理解し、自分に合った投資方法かどうかを見極めることが重要です。

不動産クラウドファンディングのメリット

✅ 少額から投資できる（1万円〜）
✅ 物件管理の手間がかからない
✅ 銀行預金よりも高い利回り（3〜6%程度）
✅ 分散投資がしやすい

「やめとけ」と言われる6つの理由（デメリット）

🚫 元本保証がなく、投資資金を失う可能性がある
🚫 途中解約できず、資金が長期間拘束される
🚫 レバレッジが効かず、大きな利益を狙いにくい
🚫 運営会社の破綻リスクがある
🚫 税制優遇がなく、節税効果が期待できない
🚫 人気ファンドはすぐに埋まり、投資機会が限られる

不動産クラウドファンディングが向いている人・向いていない人

向いている人
✅ 長期的に資産を運用できる人
✅ 少額で不動産投資を始めたい人
✅ 手間をかけずに不動産投資をしたい人

向いていない人
🚫 短期間で資金を動かしたい人
🚫 元本保証を求める人
🚫 高利回りの投資を狙いたい人

投資するならここをチェック！安全な不動産クラウドファンディングの選び方

✅ 金融庁登録済みの事業者を選ぶ（無登録業者は絶対NG）
✅ 過去の運用実績や財務状況を確認する
✅ リスク開示が透明で、契約内容が明確な事業者を選ぶ
✅ 分散投資でリスクを軽減する（1つの案件に資金を集中させない）
✅ 高すぎる利回りの案件には慎重に対応する（8%以上の案件は特に注意）

不動産クラウドファンディングは、「手軽さとリスクが表裏一体の投資方法」です。
投資する際には、事業者選びを慎重に行い、リスク管理を徹底することが不可欠です。
不動産クラウドファンディングに投資する前に、もう一度自分の投資目的を確認し、本当に適した投資方法かどうかをしっかりと判断しましょう！

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