不動産ST「ALTERNA（オルタナ）」と不動産クラウドファンディングとの違いを徹底解説！

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・不動産STってなに？
・不動産クラウドファンディングと何が違うの？
・そもそもALTERNA（オルタナ）ってなに？

という悩みにお答えしていきます！

以前、こちらの記事でALTERNA（オルタナ）について紹介しましたが、
不動産STと不動産クラウドファンディング（以下：不動産CFとする）の違いをもっと知りたいとの意見が多くあったので紹介していきます🤩

＞不動産小口化デジタル証券（ST）のALTERNA（オルタナ）についての記事はこちら

ALTERNAの特徴

おさらいですが、ALTERNA（オルタナ）の特徴から紹介します！

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ここから本題の不動産ST「ALTERNA（オルタナ）」と
不動産CFに違いについて説明していきます！

ALTERNAと不動産クラウドファンディングの違いについて

優先劣後出資構造（※1）はない

不動産CFではサービス側が投資家より不利な立場で
同一物件に出資（劣後出資）してくれますが、ALTERNAにはその仕組みはありません。

ただし不動産型CFでも任意組合型には優先劣後出資構造は無いため、
その意味では任意組合型ファンドに近いと言えるかもしれません。

※1　優先劣後構造とは

優先出資部分に投資家が出資することで、
劣後出資部分が全額毀損するまで、優先出資が元本毀損しない構造のこと。

利回りは低め

ALTERNAの1号ファンド（募集終了）の想定利回りは3.0%（年率）と表記されています。

ただしこの想定利回りは賃料収入（インカムゲイン）のみの数字で、
不動産売却益（キャピタルゲイン）は含まれていません。

一般的な不動産CFでは両方を含めた想定利回りが表記されるため、
同じ目線で比較するとALTERNAの方が低めに見えるかもしれません。

不動産CFでは安全性重視で想定利回りが3.0%を切るファンドもあるから、
案件によってはALTERNAの方が利回り高い！

税制面ではかなり有利

不動産CFは匿名組合型と任意組合型で課税区分が異なり、
これにALTERNAを加えて整理すると次の表のようになります。

基本的にALTERNAの口座で確定申告不要とした場合、
下記の税金（合計20.315%）が配当金から源泉徴収されるようです。

ただし下図において投資家に分配される前（「受益証券発行信託」の段階）に一度、
20.42%の所得税が差し引かれるようなんですね。

このため元々の税率20.315%から所得税分（最大15.315%）が
差し引かれた5%がALTERNAでの税率となるようです。

ただしタイミング？などにもよるようで「5～20.315%」とするのがより正しい表現のようです。

またALTERNAで引かれる税金は確定申告を行うことで
上場株式等の譲渡損失と損益通算できるのも、不動産CFと比べて有利な点です！

こう見るとALTERNAの不動産STは、
他のサービスに加えて税制面ではかなり有利ですね！

なお同じ不動産STでも総合課税されるサービスもあるようなので、注意してください。

その他細かい違い

その他、細かく言えば以下のような違いはあります。

ただし最近は不動産CFのファンド色々あるので、
大型物件もあるし5年超のファンドもあるため、詳しくは省略しておきます。

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まとめ

今回は不動産STのALTERNA（オルタナ）と不動産CFの違いについて解説しました。
オルタナは不動産CFと比べ、長期保有ができたり、
途中売却ができたりとより不動産投資をしている感覚に近い経験ができます。

将来的に不動産投資を始めたい方や安定的な不労所得を得たい方は
ポートフォリオのひとつとしてぜひ投資してみてはいかがでしょうか？

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今後、人気が出て投資が困難になる前に先行者利益取っていきたいですね。

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