住宅ローン金利の推移と、固定金利・変動金利の選び方を、日本銀行・銀行・住宅金融支援機構の公式発表で確認し直しました。2024年のマイナス金利解除から、日銀は2026年9月までに6回の利上げを行い、政策金利は1.25％程度になっています。2026年9月30日時点で押さえたいのは次の点です。
- 変動金利の目安になる短期プライムレートは、大手銀行で2026年11月2日に2.625％へ上がる（三菱UFJ銀行・みずほ銀行が9月18日に発表）
- 全期間固定のフラット35（借入期間21年以上、融資率9割以下）は、2026年9月の最も多い金利が年3.460％
- 住宅ローンを借りた人の75.0％が変動型（住宅金融支援機構の2026年1月調査）。一方で、返済額が増えるルールに自信がない人も多い
- 選び方は「金利の低さ」より、金利が上がっても払い続けられるかで決める
日銀の政策金利の推移
| 決定日 | 政策金利 |
|---|---|
| 2024年3月19日 | 0〜0.1％程度（マイナス金利を解除） |
| 2024年7月31日 | 0.25％程度 |
| 2025年1月24日 | 0.5％程度 |
| 2025年12月19日 | 0.75％程度 |
| 2026年6月16日 | 1.0％程度 |
| 2026年9月18日 | 1.25％程度（9月24日から適用） |
出典は日本銀行 金融市場調節方針の変更について（2026年9月18日）などの各回の公表資料です。
変動金利の目安、短期プライムレートの推移
多くの銀行の変動金利は、短期プライムレートに連動して動きます。大手銀行の短期プライムレート（最も多い値）は次のように上がってきました。
| 適用日 | 短期プライムレート | そのときの政策金利 |
|---|---|---|
| 2024年8月まで | 1.475％ | 0〜0.1％程度 |
| 2024年9月2日 | 1.625％ | 0.25％程度 |
| 2025年3月 | 1.875％ | 0.5％程度 |
| 2026年2月 | 2.125％ | 0.75％程度 |
| 2026年8月3日 | 2.375％ | 1.0％程度 |
| 2026年11月2日 | 2.625％ | 1.25％程度 |
政策金利が0.25％上がるたびに、短期プライムレートも0.25％ずつ上がっています。出典は日本銀行 長・短期プライムレート（主要行）の推移と三菱UFJ銀行 短期プライムレートの改定について（2026年9月18日）です。
固定金利の水準（フラット35、2026年9月）
| 商品 | 借入期間 | 最も多い金利（融資率9割以下） |
|---|---|---|
| フラット20 | 20年以下 | 年3.140％ |
| フラット35 | 21年以上35年以下 | 年3.460％ |
| フラット50 | 36年以上50年以下 | 年3.700％ |
新機構団信付きの金利です。出典は住宅金融支援機構 フラット35 金利情報です。
固定・変動・固定期間選択の違い
| 金利タイプ | 金利の動き | 向いている人 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 半年ごとなどに見直される。返済額は5年ごとに見直す銀行が多い | 金利が上がっても家計に余裕がある、繰上返済できる人 |
| 固定期間選択型 | 最初の数年〜十数年だけ固定。期間が終わると、その時の金利で選び直す | 教育費がかかる時期など、一定期間だけ返済額を固めたい人 |
| 全期間固定（フラット35など） | 完済まで金利が変わらない | 返済額を確定させたい人、金利上昇に備えたい人 |
国土交通省の調査では、2024年度に新しく貸し出された住宅ローンの83.5％が変動金利型でした。住宅金融支援機構の2026年1月の調査でも、借りた人の75.0％が変動型です。出典は国土交通省 令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査と住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）です。
金利が1％違うと、毎月の返済はいくら変わるか
3,000万円を35年（元利均等返済、ボーナス払いなし）で借りた場合の毎月の返済額です（試算）。
| 金利 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 0.8％ | 約8万1,900円 |
| 1.3％ | 約8万8,900円 |
| 1.8％ | 約9万6,300円 |
| 2.3％ | 約10万4,100円 |
| 3.46％（フラット35の2026年9月の最も多い金利） | 約12万3,300円 |
金利が1％上がると、毎月の返済は約1万4,000円増えます。変動金利を選ぶなら、金利が1〜2％上がった場合の返済額でも家計が回るかを先に確かめておくと安心です。
選び方の3つのポイント
- 金利が上がっても払えるかで考える。今の返済額ではなく、金利が上がったときの返済額で家計を試算する
- 返済額が変わるルールを知る。変動金利には、返済額の見直しを5年ごと、上限を1.25倍までとする「5年ルール・125％ルール」がある銀行が多い。詳しくは変動金利が向く人・向かない人で解説している
- 金利タイプの変更手数料を確認する。変動から固定に変えるときの手数料は銀行によって違う（三菱UFJ銀行はインターネットなら無料、店頭窓口は1万1,000円）
よくある質問
住宅ローン金利は今後も上がりますか
将来の金利は誰にもわかりません。日銀は2024年3月から2026年9月までに6回、政策金利を引き上げています。上がる前提で、返済額が増えても払えるかを確認しておくことが大切です。
変動金利と固定金利はどちらが得ですか
どちらが得かは、借りたあとの金利の動き次第です。今の金利は変動のほうが低いですが、金利が上がると返済額が増えます。固定は今の金利が高い代わりに、返済額が変わりません。
変動金利はいつ上がりますか
銀行によって見直しの時期が違います。三菱UFJ銀行の年2回型の場合、2026年9月の利上げ分は2027年4月1日の基準日で見直され、2027年7月の返済分から反映されます。詳しくは日銀1.25%利上げで住宅ローン変動金利はいつ上がる？で試算しています。
フラット35の金利はいくらですか
2026年9月の、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下で最も多い金利は年3.460％でした。金利は毎月変わります。
住宅ローン控除は金利に関係ありますか
住宅ローン控除は、年末のローン残高などに0.7％をかけた額が所得税などから差し引かれる制度で、金利タイプに関係なく使えます。控除の限度額は住宅の種類と入居年で違います。
まとめ
- 日銀は2026年9月までに6回利上げし、政策金利は1.25％程度
- 大手銀行の短期プライムレートは2026年11月2日に2.625％へ
- フラット35は2026年9月の最も多い金利が年3.460％
- 金利タイプは、金利が上がっても払い続けられるかで選ぶ
長期金利の上昇が住宅ローンや投資に与える影響は長期金利3％で何が起きる？で試算しています。家計全体の見直しは固定費から見直す節約術も参考にしてください。
